Gayrimenkul Satış Sözleşmeleri resmi şekil şartına bağlı sözleşmelerden olup kanunun öngördüğü şekilde yapılmadıkça hukuken geçerliliği bulunmamaktadır. Resmi şekil şartına rağmen adi yazılı şekilde yapılmış sözleşmelerin tarafları bağlayıcı bir etkisi bulunmamaktadır. Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Akdi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen kaparo, pey akçesi veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan akit geçerli olmazsa fer'i şart dahi geçerli olmaz. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi de sebepsiz iktisap hükümleri gereğince istenebilir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2014/13142 K. 2015/5885 sayılı kararda:
“Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür. Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler. Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir. Buna göre, davacı ile davalılardan Hüseyin arasında akdedilen 20.12.2012 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. Davacının bu sözleşme gereğince davalılardan Kazım'ın hesabına 110.000,00 TL yatırdığı hususunda taraflar arasında bir çekişme bulunmamakta olup, davalıların 110.000,00 TL'yi müştereken ve müteselsilen davacıya iade etmeleri gerekir.” Yönünde karar tesis etmiştir.
Av. Emel Orhan